Un terreno libero a Bonifacio Global City, il principale distretto commerciale delle Filippine, è stato recentemente venduto per un valore record di 25.000 USD al metro quadrato (circa 23.00 USD per piede quadrato).
Per confrontare questo importo con i prezzi degli immobili in occidente, considera che nella migliore zona residenziale nel centro di San Jose, in California – al centro della Silicon Valley – un terreno costa 300 USD per piede quadrato. E questo prima che venga posato un solo mattone.
Immobili in zone simili, a pochi passi dal centro di San Francisco, possono essere acquistati per poco meno di 1.000 USD per piede quadrato.
Una volta Bonifacio Global City era per lo più terra oziosa con capre e, occasionalmente, mucche che pascolavano nei campi vuoti.
Oggi, Bonifacio Global City è più simile al centro di New York o al centro di Hong Kong.
Su quasi 600 ettari di terreno sono stati costruiti grattacieli, centri commerciali e parcheggi.
La borsa del paese si è trasferita proprio li’ nel suo nuovo edificio l’anno scorso.
In Bonifacio Global City è stato pagato il prezzo più alto per un condominio nelle Filippine : a circa 1.000 USD per piede quadrato, l’immobile ha quasi eguagliato i prezzi medi di Singapore.
Come puoi vedere nel grafico qui sopra, dal 2010 i prezzi delle case nelle Filippine sono più che raddoppiati.
Ma vivendo anch’io da quelle parti in alcuni periodi dell’anno, penso che i prezzi siano aumentati molto più di così.
Ad esempio, una proprietà che ho comprato un anno fa si è già apprezzata del 25 percento; e a questo ritmo, i prezzi potrebbero raddoppiare in soli tre anni.
Questo rapido aumento dei valori fondiari e immobiliari ha molto a che fare con la crescita e lo sviluppo inarrestabili di Metro Manila, una delle grandi megalopoli asiatiche di cui Bonifacio Global City fa parte.
Il fenomeno delle megalopoli asiatiche
Si intende per “megalopoli” una città che abbia una popolazione di 10 milioni o più di abitanti.
Negli Stati Uniti ci sono solo due megalopoli: l’area metropolitana di New York e quella, più grande, di Los Angeles.
Ma in Asia, c’erano già 21 megalopoli nel 2017. E questo numero, spinto da un massiccio aumento della classe media, dovrebbe arrivare a 24 entro il 2030.
Nel frattempo, le megalopoli asiatiche odierne continuano a crescere in dimensione.
Ad esempio, il terreno edificato nella zona urbana di Metro Manila copre quasi 1.300 chilometri quadrati. Un gigante, se lo si confronta con i soli 783 chilometri quadrati che compongono i cinque quartieri di New York City.
L’area urbana di Metro Manila è più che raddoppiata dal 2000 (quando era solo 620 chilometri quadrati).
Man mano che le megalopoli crescono, attraggono sempre più abitanti, non solo da tutto il paese, ma anche dall’estero.
Le megalopoli stanno infatti diventando attrattori irresistibili per gli investimenti stranieri, compresi coloro che cercano una seconda casa.
Le megalopoli offrono la prospettiva di posti di lavoro ben retribuiti, accesso a cure mediche moderne, buona istruzione, aeroporti internazionali e altri lussi urbani (ad es. centri commerciali e ottimi ristoranti).
In breve, le megalopoli continueranno a crescere in Asia.
Il trend pero’ ha anche degli effetti indesiderati
La crescita delle megalopoli ha contribuito alla notevole crescita dei valori immobiliari in tutta l’Asia.
Il che ha un costo….
In alcune città, le persone con un reddito normale non possono piu’ permettersi di viverci.
A Hong Kong ad esempio, dove il rapporto prezzo / reddito è di 49 volte, un’abitazione di medie dimensioni arriva a prosciugare un reddito medio di 49 anni.
Dopo Hong Kong, Pechino e Shanghai sono la seconda e la terza città più insostenibili in cui vivere.
Lì, i residenti hanno bisogno di 45 anni di reddito per acquistare una casa.
Anche Bangkok, e la Thailandia in genere, sono diventate molto costose nel corso degli anni.
I prezzi delle case sono aumentati di oltre il 50 percento nell’ultimo decennio, e ora costano il reddito medio di 22 anni.
Manila è ancora relativamente economica, con una casa di medie dimesioni che costa 20 anni di reddito.
Ma l’aumento dei prezzi crea anche nuove opportunità per il settore immobiliare al di fuori delle megalopoli.
Lì, le persone possono scegliere di trasferirsi per approfittare di prezzi piu’ contenuti. Ma questo è applicabile solo ai paesi che hanno vaste aree territoriali, come la Cina, l’Indonesia, la Tailandia e le Filippine. In paesi piccoli come Hong Kong e Singapore, non c’è più terra disponibile per creare alternative a basso costo.
L’inquinamento è un’altro grande problema, poiché le megalopoli stanno diventando la sede della più alta concentrazione di automobili, camion, motocicli e autobus.
L’Organizzazione Mondiale della Sanità (OMS) stima che un terzo dei decessi causati dall’inquinamento atmosferico globale si verificano nella regione Asia-Pacifico.
Nonostante questo, in città come Pechino, Guangzhou, Manila e Bangkok, l’inquinamento non impedisce l’aumento vertiginoso degli abitanti.
Pur essendo tra le città più inquinate al mondo, la popolazione di queste quattro città continua a lievitare.
In breve, nonostante i costi in aumento e l’inquinamento, il trend delle megalopoli non conosce soste.
L’impatto di queste città sui valori immobiliari asiatici continuerà a farsi sentire per anni, sostenuto da una popolazione della classe media in espansione e dalle scarse risorse immobiliari disponibili.
Per questa ragione, gli immobili asiatici dovrebbero essere nel portafoglio di qualsiasi investitore.
Un modo per ottenere un’esposizione in questo settore è attraverso fondi immobiliari diversificati con una significativa esposizione asiatica, come l’International Property ETF di iShares (WPS) e l’ETF del fondo immobiliare ex-US Vanguard Global (VNQI).
Entrambi gli ETF detengono oltre la metà delle loro attività investibili in titoli immobiliari asiatici, tra cui molti dei più grandi e affermati promotori immobiliari, fondi comuni di investimento immobiliare (REITS) e operatori immobiliari commerciali.
Buon trading!
Bryan Tycangco
Redattore di Stansberry Pacific Research
